La inversión inmobiliaria continuará tirando fuerte en España

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La recuperación de la inversión inmobiliaria en España, que ya se constató el pasado año con una subida del 45% sobre ejercicio precedente hasta rondar los casi 14.000 M€, seguirá siendo una realidad durante este 2018, según todos los pronósticos. Para el Instituto de Estudios Económicos (IEE), la inversión en real estate en España proseguirá su crecimiento por encima del 4% gracias, principalmente, a la inversión en vivienda. La compra-venta de viviendas, que avanzaron más de un 17% en 2017, crecerá más de un 18% durante 2018, superando las 550.000 operaciones, según el último informe del mercado residencial en España elaborado por Servihabitat. Para Julián Cabanillas, consejero delegado de la compañía, “2018 será claramente el de la consolidación del inmobiliario, con un mercado que se presentará saneado en la mayor parte de los territorios, tal como señalan las previsiones de los diferentes indicadores”.

Entre los factores que contribuyen al impulso del mercado destacan el tirón de la demanda solvente, la mayor concesión de crédito, el interés inversor y el avance de la promoción de obra nueva. En este sentido, las viviendas iniciadas crecerán más de un 20% en 2018, mientras las visadas crecerán un poco por debajo de esa cifra. El ejercicio 2017 se cerró con unas 76.800 viviendas empezadas y, para este año, la previsión es que se cierre con unas 94.000 viviendas iniciadas, lo que supondría un avance del 22%. Finalmente, los visados de viviendas experimentaron un crecimiento del 28% en 2017, situándose en los 117.800 proyectos, y se espera que progresen otro 19% este año y lleguen a las 140.000 unidades, siempre según los datos de Servihabitat.

Los segmentos de retail y oficinas están mostrando igualmente una especial fortaleza durante el arranque del año, que en terciario crecerá un 40% durante el primer trimestre. Para Savills Aguirre Newman, el volumen de inversión previsto para los próximos meses en el sector de la distribución rondará los 2.000 M, mientras que en el segmento de oficinas se esperan también operaciones de unos 2.500 M€. Estos datos consolidan la tendencia de 2017, que marcó un récord de la última década al alcanzar los 9.200 M de inversión directa en el mercado terciario, segundo máximo en la serie histórica, sólo por debajo de los 10.700 M alcanzados en 2007. El perfil del inversor en terciario continúa dominado por los fondos, que representan el 60% del total, y seguidos por las Socimi (19%). El capital internacional concentra el 63% de cuota en terciario y constituye el primer inversor en todos los segmentos excepto oficinas, también según Savills Aguirre Newman.

Avance del 45% en 2017

El año 2017 se cerró en España con una inversión inmobiliaria de 13.989 M, lo que supone un incremento del 45% respecto del año anterior, según la consultora inmobiliaria JLL. Para Borja Ortega, director de Capital Markets de la firma, “este fuerte crecimiento es el mejor reflejo del atractivo de España como destino de inversión y la fortaleza del mercado inmobiliario”. Además, las operaciones han sido más diversas, destacando la apuesta de los inversores por los activos alternativos o la compra de suelo”.

 

Por segmentos, el mercado de retail registró el mayor volumen de inversión, puesto que alcanzó los 3.909 M,  un 31% más que 2016 y que supone una cifra histórica gracias a las 35 operaciones cerradas durante el año. La inversión hotelera se sitúa a continuación, con un aumento del 75% sobre el año anterior. El volumen total del año ascendió a 3.875 M, de los que 590 M se invirtieron en Madrid y 593 M se destinaron a Cataluña.  La inversión en oficinas se sitúa en tercer lugar por volumen, ya que alcanzó los 2.210 M, si bien es el único segmento de negocio que sufrió una caída respecto al año anterior, al disminuir un 20% la inversión en esta clase de activos. La inversión residencial (compra de edificios completos y suelo) se disparó hasta los 2.082 M y significó un crecimiento del 160% con respecto a los 802 M registrados en 2016. El sector de logística, espoleado por el dinamismo del comercio online, alcanzó una inversión récord de 1.353 M, lo que supone una subida del 65% sobre el año precedente. Finalmente, según JLL, las residencias de estudiantes tuvieron un papel protagonista dentro del segmento de activos alternativos, cuya inversión se multiplicó por diez el año pasado y llegó a los 561 M€.

Segundo país más atractivo de Europa

En el contexto europeo, España se sitúa como el segundo país, sólo por detrás de Alemania, donde los inversores están más dispuestos a apostar por el sector inmobiliario, según un informe de Knight Frank. Alemania lidera el atractivo inversor con una cuota del 28,5%, seguido de nuestro país (19,9%), Reino Unido (11,9%), Países Bajos (9,9%), Francia (9,3%), los países nórdicos (7,9%) y Polonia (3,3%). Los expertos consideran que la inversión inmobiliaria continuará creciendo en Europa y en España durante este año, con lo que se superarán los datos del ejercicio anterior. Para Maurizio Grilli, jefe de Análisis y Estrategia de BNP Paribas Real Estate, “el posible aumento de los tipos de interés no será algo preocupante y la única clave para el sector pasa por mantener la oferta inmobiliaria bajo control”.

Al igual que el Brexit en el Reino Unido, el factor de la crisis política de Cataluña ha sido el único factor de desestabilización del mercado en España, sobre todo en el último trimestre de 2017. Así, en el conjunto de 2017, la inversión inmobiliaria en Cataluña se quedó en los 2.093 M€, un 17% por debajo de la registrada en 2016, según los datos aportados por la consultora CBRE. Precisamente, ese último trimestre, tan ajetreado políticamente, la inversión en la comunidad autónoma cayó un 30%, al destinarse sólo 470 M, frente a los 672 M del mismo periodo del año precedente.

Como en años anteriores, durante 2017, el 38% de la inversión inmobiliaria procedió de países extranjeros, entre los que destacaron Francia, con una cuota del 13%, y Estados Unidos (12%). Por sectores, el peor parado fue el segmento de retail, con un espectacular descenso del 79%, en contraste con el área de oficinas que llegó a crecer un 4%. La relativa normalización de la situación política en Cataluña sin duda jugará a favor de que ese desplome se corrija durante este año y el comportamiento de la inversión se vaya acercando progresivamente al que se registre en el resto del país.

Por último, en el conjunto de España, según Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE España, “ya no se habla de recuperación en el mercado” sino de “consolidación del crecimiento”. En su compañía consideran que el volumen de inversión registrará en 2018 niveles similares a los de 2017. Para Ramírez-Escudero, el mayor reto para los inversores, cada vez más especializados, será encontrar un producto que encaje con su propia estrategia.

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